#Inquilino che non paga: cosa fare?

Sfratto Morosità

Il procedimento per convalida dello sfratto di morosità

Quali sono i presupposti del procedimento di convalida di sfratto per morosità?

  1. stipula di un contratto di locazione;
  2. registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate;
  3. mancato pagamento del canone mensile o ritardato pagamento da parte dell’inquilino-affittuario.

Quando il conduttore si può definire «moroso»?

Il conduttore, ai sensi dell’articolo 5 della Legge 392/1978, si considera moroso e quindi inadempiente:

  • quando non ha pagato anche una sola rata del canone, con un ritardo di 20 giorni rispetto alla scadenza prevista da contratto;
  • quando decorsi infruttuosamente 60 giorni da una richiesta formale del locatore non ha corrisposto quanto dovuto per oneri accessori pari nel loro ammontare complessivo ad almeno due rate del canone.

Quali sono i documenti necessari che il locatore deve presentare al Giudice ai fini della richiesta di intimazione di convalida di sfratto per morosità?

  1. copia del contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  2. copia di solleciti già, eventualmente, intimati al conduttore.

La procedura esaminata è caratterizzata da quattro fasi:

  • fase stragiudiziale;
  • fase giudiziaria;
  • fase esecutiva;
  • fase della restituzione di mobili e/o arredi e/o beni eventualmente lasciati nell’appartamento liberato tramite esecuzione forzata.

Nella prima fase, quella stragiudiziale, il proprietario dell’immobile ha la facoltà di inviare al conduttore una diffida, di solito tramite una raccomanda con avviso di ricevimento, invitandolo a rispettare i termini del contratto, avvertendolo altresì che, persistendo nell’inadempienza, saranno adite le vie giudiziarie con ausilio di un legale ai fini dell’ottenimento sia della sua condanna al pagamento di quanto dovuto sia della risoluzione del contratto previa restituzione dell’immobile locato.

La seconda fase, quella giudiziaria, si apre a seguito dell’inottemperanza del conduttore e segue le regole dettate dal codice di procedura civile agli articoli 658 e seguenti.

Si tratta di un procedimento sommario alternativo al rito ordinario che è finalizzato al rilascio dell’immobile in favore del proprietario.

Tale procedura inizia con un atto giudiziario denominato atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida che viene notificato al conduttore moroso, tenendo presente che tra la notifica e l’udienza indicata dal locatore devono intercorrere almeno 20 giorni.

In sostanza, il locatore chiede al Giudice competente, ossia il Tribunale del luogo dove è sito l’immobile oggetto del contratto, l’emissione di un provvedimento di convalida di sfratto, che è subito esecutivo, nonché, come previsto dall’articolo 658 c.p.c., l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo.

All’udienza di convalida si possono presentare diverse ipotesi:

  • l’inquilino compare all’udienza, personalmente o assistito da un legale, opponendosi alla convalida oppure sanando la morosità (versando al locatore l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e gli oneri accessori, oltre agli interessi e le spese legali liquidate dal Giudice) oppure chiedendo la concessione del termine di grazia.
Termine di grazia: locuzione non utilizzata espressamente dal legislatore; la disposizione normativa di riferimento è l’articolo 55 della Legge n. 392/1978 (c.d. «Legge dell’equo canone») che al comma 1 sancisce che “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Nell’ipotesi in cui il pagamento dei canoni non avvenga in udienza, il Giudice può concedere al conduttore, a fronte di provate condizioni di difficoltà, un termine non superiore a 90 giorni, ai fini di sanare la morosità.

Il termine di grazia non può essere concesso per più di quattro volte nel corso di un quadriennio e il termine di 90 giorni è automaticamente elevato a 120 giorni quando “l’inadempienza protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà”.

Questo termine è perentorio e il pagamento deve avvenire per intero.

Il Giudice successivamente fissa un’udienza per verificare l’avvenuto adempimento e in caso di esito negativo, lo sfratto verrà convalidato e verrà fissata la data dell’esecuzione del rilascio.

  • l’inquilino all’udienza non compare oppure non si oppone oppure non sana la morosità all’udienza o nei termini indicati, il Giudice convalida lo sfratto intimato tramite ordinanza e fissa una data, detta di esecuzione, per il rilascio forzato dell’immobile a non meno di un mese dopo tale udienza.

L’ordinanza di rilascio non è definitiva e viene emessa con riserva delle eccezioni del conduttore, ma può costituire prova scritta idonea ad attenere, in separato giudizio, il decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo (può essere redatto in calce ad una copia dell’atto di intimazione); in questo caso è ex lege provvisoriamente esecutivo anche in pendenza del termine di opposizione del conduttore e comprende sia i canoni di locazione scaduti sia quelli che verranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto (c.d. condanna in futuro).

Il locatore può peraltro agire con separato giudizio monitorio: anche in tal caso la convalida costituirà prova scritta ex art. 634 c.p.c.

Si apre così la terza fase, quella dell’esecuzione.

Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie restituendo l’immobile al locatore entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro un termine non inferiore a 10 giorni da detta notifica.

Trascorsi i giorni intimati con il precetto, il legale del locatore si potrà recare presso l’ufficiale Giudiziario per richiedere di procedere alla notifica di un ulteriore atto, il preavviso di sfratto, in cui verrà indicato il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà presso l’appartamento locato per chiederne la restituzione al conduttore: questo è il primo accesso.

Se nel giorno fissato per il primo accesso l’inquilino non si fa trovare, non apre all’Ufficiale Giudiziario o gli riferisce che non ha ancora reperito un nuovo alloggio, l’Ufficiale Giudiziario fisserà successivi accessi e potrà essere accompagnato dal difensore del locatore, dalla Forza Pubblica e da un fabbro provvedendo ad immettere nel possesso dell’immobile il locatore; tutte le attività svolte vanno documentate in apposito verbale.

La quarta e ultima fase riguarda la gestione dei mobili lasciati nell’appartamento.

Se l’inquilino non elimina la totalità dei mobili presenti nell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario deve procedere, all’occorrenza coadiuvato da un estimatore, alla redazione di un inventario e sarà nominato un custode degli stessi, che solitamente è il locatore che dovrà poi restituirli al conduttore.

Se quest’ultimo non ritira detti beni mobili, il locatore, tramite proprio difensore, dovrà predisporre un’istanza al Giudice dell’esecuzione per chiedere di essere autorizzato a spostare tali beni dall’immobile, oppure, se i beni sono fruttuosi, essere autorizzata la vendita forzata e/o la loro assegnazione, anche al fine di recuperare, in tutto o in parte, le spese della procedura avviata e il credito vantato per i canoni scaduti.

Riassumendo, il locatore a seguito dell’esperimento di questa procedura, potrà ottenere dal giudice:

a)      la risoluzione del contratto di locazione;

b)      il rilascio dell’immobile affittato;

c)      la condanna dell’inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti, mediante decreto ingiuntivo.

 



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